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农村土地律师:农村土地流转合同该如何签署?

时间 :2020-09-23 作者 : 来源: 浏览 : 分类 :律师答疑
表现为流转方未具备土地使用权基础,在签订土地流转合同中,有的是作为土地所有权主权人的农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转,并签订了多份土地流转协议有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人,这都造成土地流转合同的无效化

农村土地流转在现实社会中是可以经常看见的,但是很多农民不知道怎样签订农村土地流转合同,也不知道有些什么注意事项,而上当受骗。为了解答您心中的疑惑,小编整理了相关知识,希望可以对您有所帮助。

一、农村土地承包经营权流转合同签订中存在的问题

在我国土地流转过程中,普遍存在土地流转过程不规范,手续不健全等问题,或者是双方仅只是定下口头协议,或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明,使得许多农民心里不够踏实,总担心土地流出后自己的权益无法保障,更可能为日后的纠纷产生埋下隐患。具体来说,土地流转合同管理中存在以下常见问题:

1、土地流转合同的无效化

表现为流转方未具备土地使用权基础,在签订土地流转合同中,有的是作为土地所有权主权人的农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转,并签订了多份土地流转协议;有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同;有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人,这都造成土地流转合同的无效化。

2、土地流转合同内容不规范

一是不采用规定的统一格式文本、不按“合同”条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款,合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。二是合同用词不当。有的土地流转明明是出租,但合同却把“出租”写成“转让”,这其中的差别是,出租承包土地,农民仍享有土地承包权;转让承包土地,农民将失去土地承包权。三是签订土地流转合同没有落款日期,不知合同何时签订,也没有表明合同的生效日期。四是合同手写部分字迹潦草,任意乱画不整洁甚至看不清楚。五是合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。

3、双方签订的土地流转合同未向相关的土地管理部门进行登记

4、土地流转合同期限超年限

流转合同有效期限严格界定最长不能超过2025年12月31日,而部分合同期不仅超越了2025年二轮土地承包期界限,甚至签到2039年。

农村土地承包经营权流转合同签订内容及规范填写

二、签订流转合同时,应注意以下事项

1、在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话,受让方如果是单位,要注明单位法人姓名,当事人是农户的,一般情况下户主的姓名可代表全家;同时,还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。

2、签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。

我国《农村土地承包法》规定,二轮土地承包的期限为30年,即1996年1月1日至2025年12月31日,因此,签订合同时,流转的年限和起止时间要明确,填写时间应从合同签订之日到2025年12月31日计算,合同有效期限最长不能超过2025年12月31日。土地流转合同自签订之日起生效,如2015年6月12日签订合同,则合同自2015年6月12日起生效,因此,合同上要写清签订日期。

3、流转费及支付方式。流转双方协商流转价格,计算年总流转费,并确定流转费于每年几月几日支付,以及是以现金、实物或其他方式支付。

4、规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。

三、农村土地承包经营权流转合同签订注意事项及解决措施

1、农户要与流入方签订书面流转合同,如果当地有土地流转服务中心或类似机构,建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同,并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。

2、流转土地的用途。农户承包的耕地只能用于农业生产经营,不能用作建筑、商业等其他用途。

3、违约责任。流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策,由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时,流转双方要考虑详尽、内容完善,避免不必要的争议发生。

4、土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。

在同等条件下,本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行,不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的,既可以在同一集体经济组织内部进行,也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当依法报发包方备案。

5、土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签,对未续签的及时征求农户意见,或办理续签手续,或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查,依据情势变化及时纠正,以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正,未纠正的,必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订,否则予以纠正。

6、农户自愿委托发包方流转其承包土地的,应当出具土地流转委托书,委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托,农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地,更不能以少数服从多数的名义,将整村整组农户承包地集中对外招商经营。

7、当事人可约定的其他内容,计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项,如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定,并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款,如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。


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